Re: 힐스테이트 선암호수공원 선착순 세대 한정 특별한 계약!스마트팜·주거 복합단지, 농촌 부동산의 새로운 패러다임
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“부동산은 결국 우상향한다.” 한국에서 오랫동안 집을 보유한 사람 가운데 이 문장을 믿는 사람이 적지 않다. 실제로 긴 시간 동안 대도시의 토지가격과 주요 주택가격이 상승해 온 경험은 이 믿음에 상당한 근거를 제공했다. 물가는 오르고 화폐가치는 변하며 좋은 위치의 토지는 한정되어 있으니 부동산이 장기적으로 가치를 유지한다는 논리는 충분히 설득력이 있다. 그래서 많은 사람에게 아파트는 단순한 주거공간이 아니라 은퇴자산이자 인플레이션을 방어하는 수단이며 때로는 가장 신뢰할 만한 재산으로 받아들여진다. 그런데 여기에는 한 가지 중요한 조건이 빠져 있다. 모든 부동산이 같은 방향으로 움직이지 않는다는 사실이다. 한 도시의 최고 선호지역은 수십 년 동안 가격이 크게 상승할 수 있지만 인구가 빠져나간 지역의 오래된 주택은 물가상승률에도 미치지 못할 수 있다. 부동산이 장기적으로 강한 자산이라는 명제와 어떤 부동산이든 오래 보유하면 안전하다는 명제는 전혀 다르다. 안전자산이라는 단어를 사용하려면 먼저 무엇으로부터 안전한지 정의해야 한다.
은행예금의 안전성과 부동산의 안전성은 성격이 다르다. 예금은 일정 범위에서 원금의 명목가치가 크게 변하지 않고 필요할 때 현금화하기 쉽다. 반면 부동산은 가격 자체가 오르내리고 매도하려면 매수자를 찾아야 하며 거래비용도 크다. 대신 장기간 인플레이션이 진행될 경우 실물자산인 토지와 건물의 가치가 함께 상승할 가능성이 있다. 따라서 부동산의 안전성은 단기간 가격이 흔들리지 않는다는 의미보다 장기적으로 구매력을 보존할 가능성이 있다는 쪽에 가깝다. 이 차이를 이해하지 않으면 집값이 몇 년 하락했을 때 “안전자산인데 왜 떨어지느냐”는 혼란이 생긴다. 부동산은 가격 변동이 존재하는 자산이며 특히 대출을 사용하면 체감 변동성은 훨씬 커진다. 집값이 10% 하락했을 때 전액 자기자본으로 구입한 사람과 절반 이상을 대출로 마련한 사람이 느끼는 손실은 같지 않다.
레버리지는 부동산의 가장 강력한 장점인 동시에 위험요소다. 주택은 비교적 큰 금액을 담보대출로 조달할 수 있기 때문에 자기자본보다 큰 자산을 보유할 수 있다. 가격이 상승하면 자기자본 수익률이 크게 높아진다. 예를 들어 5억원의 자기자본에 3억원의 대출을 더해 8억원의 집을 샀는데 가격이 1억원 오른다면 전체 주택가격은 12.5% 상승한 것이지만 자기자본 기준으로는 훨씬 큰 수익이 발생한다. 그러나 하락할 때도 같은 원리가 적용된다. 가격이 떨어져도 대출원금은 자동으로 줄지 않는다. 여기에 금리가 상승하면 매달 지출하는 이자까지 늘어난다. 따라서 부동산의 안전성을 평가할 때 자산 자체뿐 아니라 어떤 자금구조로 보유하고 있는지를 함께 봐야 한다. 좋은 주택도 과도한 대출로 매수하면 위험한 투자로 바뀔 수 있고 변동성이 큰 시기에도 낮은 부채로 보유한 실거주자는 버틸 여지가 훨씬 크다.
부동산이 장기적으로 강했던 또 하나의 이유는 토지의 희소성이다. 특히 사람들이 계속 모이는 대도시의 좋은 위치는 새로 만들어내기 어렵다. 지하철역과 업무지구, 학교, 상업시설이 이미 형성된 토지를 동일한 조건으로 추가 공급하는 것은 사실상 불가능하다. 건물은 오래되면 다시 지을 수 있지만 위치는 복제할 수 없다. 이 때문에 부동산 투자에서 건물보다 토지와 입지를 중요하게 보는 시각이 생겼다. 그러나 희소성도 수요가 있을 때 의미가 있다. 인구가 계속 줄어들고 일자리와 상권이 빠져나간 지역의 토지는 공급이 한정되어 있어도 높은 가격을 유지하기 어렵다. 사막의 땅도 공급은 한정되어 있지만 많은 사람이 높은 비용을 지불해 거주하려 하지 않는 것과 비슷하다. 따라서 토지의 희소성은 물리적인 한정성보다 사람들이 그 위치를 원하는 정도와 함께 평가해야 한다.
인플레이션 방어라는 관점에서도 모든 주택이 똑같지는 않다. 공사비와 토지가격, 인건비가 오르면 새 아파트를 짓는 비용이 높아지고 기존 주택의 대체가치에도 영향을 준다. 신축 분양가가 지속적으로 상승하면 주변 준신축과 구축의 가격에도 일정한 지지력이 생길 수 있다. 하지만 지역의 구매력이 이를 따라가지 못하면 비용이 올랐다는 이유만으로 시장가격이 계속 상승할 수는 없다. 건설 원가가 높아져 신규 공급이 중단될 수도 있고 소비자는 더 저렴한 기존 주택을 선택할 수도 있다. 결국 물가상승은 부동산에 장기적인 가격 상승 압력을 제공하지만 지역의 소득과 수요가 이를 흡수할 수 있어야 한다. “건축비가 올랐으니 집값도 반드시 오른다”라는 해석이 항상 맞지 않는 이유다.
장기보유가 강력한 전략이 되는 이유는 거래 횟수를 줄이고 시장의 단기 변동을 견딜 시간을 확보하기 때문이다. 부동산 거래에는 취득 관련 비용과 중개비, 이사비용 등이 발생하고 매수와 매도를 반복할수록 비용이 누적된다. 반대로 경쟁력이 있는 주택을 적정한 부채로 매수해 오래 보유하면 일시적인 경기침체와 금리 변화를 지나갈 수 있다. 그러나 여기에서도 조건이 있다. 장기보유는 자산의 경쟁력이 유지될 때 효과적이다. 처음 매수한 이유가 사라졌는데도 ‘부동산은 결국 오른다’는 믿음만으로 보유하는 것은 장기투자와 다르다. 인근의 산업이 쇠퇴하거나 새로운 주거 중심지가 다른 곳으로 이동하고, 해당 주택의 노후화가 심해져 수요가 줄어들면 시간이 오히려 불리하게 작용할 수도 있다. 장기보유는 시간을 내 편으로 만드는 전략이지 시간을 무조건 견디는 전략이 아니다.
주택의 물리적 노후화도 안전자산이라는 이미지와 충돌하는 부분이다. 토지는 오래돼도 사라지지 않지만 건물은 시간이 지나면서 가치가 감소한다. 배관과 외벽, 주차, 단열, 승강기 등 시설이 노후화되고 새로운 아파트와 상품성 격차가 커질 수 있다. 입지가 뛰어난 구축은 재건축 기대나 토지가치로 이를 상쇄할 수 있지만 모든 아파트가 정비사업을 통해 새 주택으로 바뀌는 것은 아니다. 사업성이 부족한 지역에서는 상당한 노후화를 겪으면서도 재건축이 진행되지 않을 수 있다. 이런 단지는 주변에 신축이 계속 공급될수록 상대적인 경쟁력이 약해진다. 따라서 오래 보유하려면 건물이 낡아지는 과정에서 토지가치와 정비 가능성이 이를 충분히 보완할 수 있는지를 생각해야 한다.
주택을 안전자산으로 만드는 가장 현실적인 힘은 오히려 실거주 효용일 수 있다. 가격이 일시적으로 떨어져도 내가 계속 거주하면서 주거서비스를 얻고 있다면 주식의 평가손실과는 조금 다른 경험이 된다. 집을 소유하지 않았다면 그 기간 동안 임대료나 전세자금을 부담해야 했을 것이기 때문이다. 좋은 지역에서 오랜 기간 거주할 계획이 있는 사람에게 주택은 투자수익과 주거안정이라는 두 가지 효용을 동시에 제공한다. 반대로 실거주 필요가 없는 주택을 순수 투자목적으로 보유하면 가격과 임대수익이 판단의 거의 전부가 된다. 공실이 발생하거나 임대수익률이 떨어지고 가격까지 하락하면 안전자산이라는 느낌은 빠르게 사라질 수 있다. 부동산의 안전성은 소유자의 사용 목적에 따라서도 달라진다.
수도권 선호지역이 상대적으로 안전하다고 평가받는 이유도 가격이 절대 떨어지지 않아서가 아니다. 시장 침체기에도 해당 지역에서 살고 싶어 하는 실수요층이 비교적 두껍고 거래시장이 크기 때문이다. 직장과 학교, 의료, 교통 등 여러 이유로 구매하려는 사람이 지속적으로 존재하면 가격이 조정된 뒤 수요가 다시 유입될 가능성이 높다. 반면 소수의 투자수요에 의존하는 지역은 심리가 바뀌면 매수자가 동시에 사라질 수 있다. 이 차이가 유동성과 회복력을 만든다. 자산의 안전성을 판단할 때 최고점에서 얼마나 덜 떨어지는지만 볼 것이 아니라 하락 후 누가 다시 매수할지를 생각해야 한다. 회복력을 가진 시장은 수요의 이유가 하나가 아니라 여러 개 존재하는 경우가 많다.
지방에서도 안전성이 높은 부동산은 존재한다. 지역을 대표하는 병원과 학교, 행정시설, 상업시설이 집중된 핵심 생활권이나 안정적인 산업 기반을 가진 도시의 선호 아파트는 일정한 수요를 유지할 수 있다. 문제는 지방이라는 이유만으로 모두 저평가됐다고 생각하는 것이다. 절대가격이 낮더라도 인구와 일자리가 동시에 줄어들고 신규 수요가 거의 없다면 가격이 장기간 정체될 수 있다. 반대로 지역 전체 인구는 감소해도 주민이 특정 핵심지역으로 이동한다면 그 생활권은 상대적으로 강해질 수 있다. 안전한 부동산을 찾는 기준은 서울인지 지방인지보다 해당 자산이 지역 내부에서 어느 정도의 선택 우위를 가지고 있는지에 가깝다.
정책은 부동산의 안전성을 단기적으로 크게 흔들 수 있다. 대출규제와 세금, 거래제도 변화가 수요자의 구매 능력을 바꾸기 때문이다. 정책이 강화되면 좋은 입지의 주택이라도 거래량이 급감할 수 있고 완화되면 그동안 대기하던 수요가 빠르게 움직일 수 있다. 하지만 정책은 계속 바뀐다. 장기보유자에게 더 중요한 것은 여러 정책을 지나도 수요가 유지될 수 있는 자산인가 하는 점이다. 특정 세금혜택이나 금융지원이 있어야만 수익성이 유지되는 주택이라면 제도가 바뀌었을 때 취약할 수 있다. 반대로 정책 변화가 있어도 실거주 수요가 강한 주택은 시간이 지나 새로운 균형을 찾을 가능성이 높다. 장기적인 안전성은 정책을 예측하는 능력보다 정책에 대한 의존도가 낮은 자산을 고르는 데서 나올 수 있다.
또 하나 생각해야 할 것은 자산의 집중이다. 자신의 전체 재산 대부분이 한 채의 주택에 들어가 있다면 그 집이 아무리 좋은 위치에 있어도 개인의 재무상태는 특정 부동산시장에 크게 의존하게 된다. 주택가격이 오르면 자산이 빠르게 증가하지만 시장 하락이나 소득 감소가 동시에 발생하면 대응이 어려울 수 있다. 특히 대출까지 크다면 현금흐름의 여유가 줄어든다. ‘좋은 부동산’과 ‘건강한 자산배분’은 서로 다른 문제다. 좋은 집을 보유하더라도 비상자금과 노후자금, 생활비를 별도로 확보할 필요가 있다. 부동산을 안전자산으로 생각할수록 오히려 모든 자금을 한 곳에 넣는 실수를 경계해야 한다.
결국 부동산의 안전성은 가격이 떨어지지 않는 데서 나오지 않는다. 수요가 오래 유지되고, 대출을 감당할 수 있으며, 필요할 때 매도할 시장이 존재하고, 소유하는 동안 실제 거주나 임대라는 효용을 얻을 수 있을 때 안전성은 높아진다. 같은 아파트라도 누가 어떤 가격에 어떤 부채로 보유하느냐에 따라 위험은 달라진다. 20년 동안 오르는 자산이라도 중간의 5년을 버티지 못하면 장기 상승은 소유자에게 아무 의미가 없다. 그래서 ‘부동산은 안전하다’보다 더 정확한 질문은 ‘내가 이 부동산을 안전하게 보유할 수 있는가’일 것이다. 자산의 이름보다 보유 구조를 바라보기 시작하면 집을 사는 판단도 훨씬 차분해진다. 안전자산은 시장이 보장해 주는 것이 아니라 좋은 위치와 적정한 가격, 관리 가능한 부채, 충분한 시간이 함께 만들어내는 결과에 가깝다.
전국 주요 신규 분양 정보
최근 신규 분양 시장은 수도권뿐 아니라 충청권과 주요 지방 도시까지
지역별로 서로 다른 공급 흐름을 보이고 있습니다.
아래에서는 주요 지역에서 공급되고 있는 신규 분양 현장을
지역별로 나누어 살펴볼 수 있도록 정리했습니다.
경기도 주요 분양 현장
인천 주요 분양 현장
충청권 주요 분양 현장
신규 분양 현장을 비교할 때에는 각 사업지의 개별 조건뿐 아니라
해당 지역의 공급량과 입주 물량, 교통망 확충 계획 및
생활권 형성 속도 등을 함께 검토할 필요가 있습니다.
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